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区分所有権とは

①区分所有権

マンション等のように1棟の建物の内部に独立した複数の住居や店舗、事務所などがあるとき、それぞれの独立した部分の所有権を区分所有権といいます。

区分所有権建物では、購入者や賃借人が自由にできる部分を専有部分といい、それ以外(たとえば共同のエントランス、エレベーター、廊下、階段など)を共用部分といいます。

②共用部分の種類

共用部分には法定共用部分規約共用部分という2種類に分けられます。

法定共用部分とは階段や廊下、エレベーターなど使用者で共用されるものをいい、規約共用部分とは集会所や管理人室等の専有部分の外観を持ちながらも規約によって使用者で共用すると決めたものをいいます。

規約共用部分は登記が必要になります。

③マンションの区分所有権

区分所有権の代表例であるマンションでは、専有部分の所有権のほか共用部分については専有部分の床面積の割合(建物全体の合計専有面積に対する区分所有する専有面積の割合)で持分を共有します。

また敷地も共有するため、購入者は

  • 専有部分の区分所有権
  • 共用部分の共有持分権
  • 敷地権(敷地の共有持分)

の3種類の権利を持つことになります。

権利の範囲

①権利の種類

区分所有建物の代表例としてマンションを挙げると、区分所有の権利はまず専有部分にあります。

②専有部分

専有部分とは、構造上の独立と利用上の独立を備えている必要があります。

構造上の独立とは、天井・壁・扉・床・天井等により他の部分と遮断されています。

利用上の独立とは、住居・事務所・店舗等に利用できることをいいます。外部に直接出られる出入口が必要であり、隣室を通らなければ出られないと独立性は認められません。

③共有部分

共有部分は原則として区分所有者の共有となり、規約で別段の定めがない限り、専有部分の床面積の割合によります。

また専有部分を所有するには敷地を利用する必要があります。区分所有者は全員で敷地の所有権を共有したり、敷地を目的とする賃借権や地上権を共有します。

④敷地利用権

共有部分と同様に、規約で別段の定めがない限り、専有部分の床面積の割合によります。これを敷地利用権といいます。

敷地利用権は専有部分の所有を目的とした権利なので、敷地利用権と区分所有権を別々に処分することはできません。

また敷地利用権は区分所有建物の登記記録に登記され、登記されることにより敷地権と呼ばれます。専有部分ごとの表題部に敷地利用権の種類や持分の割合が記録されます。

規約

①規約とは

区分所有法にもとづいて設定される、区分所有建物における区分所有者相互間の関係を定めるための規則のことをいいます。

区分所有法では単に規約といいますが、一般的には管理規約と呼ばれています。

②規約の目的

区分所有建物では、区分所有者が複数人存在することから権利関係が複雑であり、また区分所有者の共同の利益を害するような行為を排除する必要があります。

ゆえにトラブル防止の観点から、詳細な規則である管理規約を区分所有者自身が設定することを区分所有法によって義務付けられています。

管理規約を設けるためには、区分所有者の集会において特別決議(区分所有者の3/4以上かつ議決権の3/4以上)により可決する必要があります。

③規約の内容

管理規約で定めるべき内容には、区分所有法上の制約は特になく、区分所有者の意思により様々な事項を柔軟に定めることが可能となっています。

内容としては

  • 専有部分と共用部分等の範囲や持分の割合
  • 専有部分と共用部分等の使用方法
  • 管理費・修繕積立金の負担方法等
  • 管理組合の組織や運営方法
  • 義務に違反した場合の措置

などが定義されています。

各建物によって規約の内容は異なりますが、マンションの場合、国土交通省がガイドラインとして出しているマンション標準管理規約がベースとなっていることがほとんどです。

集会

①集会とは

集会は原則、管理者が招集するもので、少なくとも年に1回は招集しなければなりません。

集会を招集する必要があり、管理者や理事が招集しない場合、区分所有者および議決権の各1/5以上を有する者は、管理者または理事に対し、会議の目的たる議題を示して、集会の招集を請求することができます。

もし管理者がいない場合、区分所有者および議決権の各1/5以上を有する者が集会を招集することができます。

②招集条件の変更

集会を招集しやすくするため、各1/5の定数は引き上げられませんが、規約で引き下げることはできます。

招集の際は、会日の少なくとも1週間前までに会議の目的と併せて通知しなければいけませんが、この1週間と言う期間は規約で変更できます。

また規約の定めるところで、建物の見やすい場所に掲示することで、通知に代えることもできます。区分所有者全員の同意がある場合、招集手続きを経ずに集会を開催することもできます。

③決議内容と議決権

原則として、招集通知であらかじめ示された議題のみ決議することができます。そして、各区分所有者のもつ議決権は、規約で別段の定めがない場合は専有部分の床面積の割合によることとなっています。

この議決権は、書面で行使することもできますし、代理人を立てて行使することもできます。

集会の決議は、原則、区分所有者および議決権の各過半数(普通決議)によって行いますが、建替え決議(4/5以上)や規約の設定・変更・廃止(3/4以上)等の特別決議は必要数が異なってきます。