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物権変動とは

①物権とは

物権とは、物を直接に支配できる特定の人の行為 (給付)の媒介を必要としない排他的権利のことをいいます。

物を使用・収益・処分できる権利を所有権と呼ぶのは皆さんご存知の通りです。

②制限物権

所有権は、その有する機能の一部を他人に与えることができます。そしてその機能を与えられた者は、その機能だけしか有せず、これを制限物権といいます。

さらに制限物権は用益物権担保物権に分けられます。

①用益物権

用益物権とは物を使用・収益するための権利のことで

  • 地上権
  • 永小作権
  • 地役件
  • 入会権

の4種類があります。

②担保物件

担保物件とは物を処分するための権利であり

  • 留置権
  • 先取特権
  • 質権
  • 抵当権

の4種類があります。

③物権変動とは

物権変動とは、物に関する物権の発生・変更・消滅のことです。

物権は、他を排除できる支配権を持つ強い権利なので、民法では物権変動があったときはその旨を公示することとし、これを物権公示の原則といいます。

その方法は動産に関する物権変動は引渡しで、不動産に関する物権変動は登記で公示を行うこととしています。

対抗要件

①売買にトラブルはつきもの

例として不動産の売買契約が締結されると所有権は買主に移転します。

契約は意思表示だけで成立しますが、表示がなされなければ売主に未だに所有権が残っていると思って第二の買主が買い受けた場合、二重譲渡となってしまいます。

しかし物権は一物一権主義といって一つの物には原則として一つの物権しか存在できないというルールがあります。つまり第一買主と第二買主の共有とはなりません。

②登記の対抗力

このような取引が起らないよう、取引の安全のために民法では先に登記を備えたものが優先するとしています。

この場合、売買契約は第一買主が先であっても、登記を第二買主が先に備えれば、所有権は第二買主へ移転し、第二買主は第一買主に所有権を主張できます。

これを登記の対抗力といいます。

③登記なく対抗できる場合

しかし背信的悪意者(人を騙そうとしている人)や、詐欺又は脅迫によって登記申請を妨げた第三者、不法行為者、不法占拠者、無権利者等に対しては、登記なくして対抗できるとしています。

また第二買主については先の取引を知っているか(悪意)、知らないか(善意)は問わないとされています。

登記が必要なケース

①対抗要件は登記

物権変動とは、物権の発生・変更・消滅を言います。そして不動産の物権変動は契約等で行われますが、対抗要件は登記となります。

対抗要件とは、既に当事者間で成立した法律関係・権利の変動を、新たな買い手等の当事者以外の第三者に対して対抗(主張)するために必要な法律要件のことです。

特に不動産は動産のように引き渡しで物の移動が把握できないために、登記を対抗要件としています。ただし、登記をしなくても対抗できます。

②登記をしていなくても対抗できる第三者

①無権利者

不動産の購入者や法的関係性が一切ない人です。

②不法占拠者

法律的根拠のない不動産の占有者です。

③背信的悪意者

甲が乙から土地を購入し、甲が未登記のままだったとします。丙はそのことを知りつつ(悪意)甲に嫌がらせとして、乙から二重譲渡という形でその土地を購入して登記を備えたとき、丙に対して甲は登記なく所有権の返還を請求できます。

④相続人

甲が乙から土地を購入し、移転登記をする前に乙が死亡した場合、乙の相続人丙が相続の登記したとしても、 丙は乙の所有権移転登記義務を相続しているので登記を備えていない甲は丙に所有権移転登記請求ができます。