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開発行為

①開発行為とは

開発行為とは整地のことをいいます。具体的には、建築物の建築または特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更です。

建築物の建築とは、土地に定着する工作物のうち、屋根及び柱もしくは壁を有するもの等で、新築・増築・改築・移転をいいます。

②特定工作物

特定工作物には2種類があります。

①第一種特定工作物

第一種特定工作物は、周辺地域の環境の悪化をもたらすおそれのある一定の工作物であり、コンクリートプラント(大型機械の設備のある工場等)・危険物の貯蔵または処理に供する工作物等が挙げられます。

②第二種特定工作物

第二種特定工作物は、ゴルフコースその他大規模な一定の工作物をさします。規模を問わないのはゴルフコースで、その他は1ヘクタール以上という規模が対象となります。

③土地の区画性質の変更

土地の区画形質の変更とは、土地の区画・形状・性質の変更をいい、敷地分割や、盛土・切土等の造成、地目変更等のことをさします。

④開発行為の許可申請

開発行為の許可申請は必ず書面で行います。申請書には開発区域、予定建築物等の用途、設計、工事施行者等を記載しなければなりません。

申請前には土地等の所有者の相当数の同意を得ておく必要もあります。

また以下の人の同意書または協議の経過を証する書面は申請書に添付しなければいけません。

①協議と同意が必要な人

開発行為に関係がある公共施設の管理者(現在の管理者)

②協議が必要な人

設置される公共施設を管理することとなる者

開発許可

①開発許可とは

開発許可とは無秩序な市街化である乱開発を防止して農林漁業との調和をしながら住みよい街づくりを実現しようとする趣旨で設けられた制度です。

具体的には、

  • 1都市計画区域または準都市計画区域内において開発行為をしようとする者は原則として都道府県知事の許可を受けなければならない
  • 2都市計画区域及び準都市計画区域外の区域内において1ヘクタール以上の開発行為を行おうとする者は、都道府県知事の許可を受けなければならない

とする規定があります。

※都市計画区域及び準都市計画区域外の区域とは、都市計画区域にも準都市計画区域にも指定されていない場所をいいます。

②申請手続き

開発行為の許可申請は必ず書面で行います。申請書には開発区域、予定建築物等の用途、設計、工事施行者等を記載しなければなりません。

申請にあたり、開発行為に関係がある現在、新たに設置される公共施設の管理者と協議をする必要があります。

③許可と届け出

開発許可がされた後に開発行為の内容があったときは、原則として都道府県知事の許可が、軽微変更と工事廃止については都道府県知事への届出が必要となります。

また開発行為により設置された公共施設は原則として所在する市町村の管理となり、公共施設の敷地は公共施設の管理者に所有権が属します。協議により別段の定めをすることも可能です。

開発許可の手続き

①手続きの流れ

開発許可の手続きは、開発許可の申請者が申請前に、開発行為に関係がある公共施設の管理者と協議し、その同意を得て、かつ開発行為により新たに設置される公共施設を管理することとなる者等と協議しなければなりません。

さらに申請者は開発行為をしようとする土地等、またはこれらの土地にある建築物その他の工作物について、その開発行為の施行等の実施の妨げとなる権利を有する者の相当数の同意を得なければなりません。

※全員の同意がなくても開発許可を受けることができます。

②申請の手続き

具体的な申請の手続きは、開発許可の申請書を都道府県知事に提出し、許可・不許可の通知は文書で行われます。不許可の場合は、その理由も文書で通知されます。

③許可後の手続き

許可処分が下りたら以下の手続きとなります。

  1. 都道府県知事による開発許可をした土地の一定事項の開発登録簿への登録
  2. 工事の施行
  3. 検査のため、都道府県知事に工事が完了した旨を届出
  4. 都道府県知事による、検査済証を交付と工事完了の公告
  5. 建築物の建築

開発登録簿は都道府県知事が保管して、誰でも閲覧、写しを請求することもできます。

④技術基準の変更

開発許可・不許可の判断基準となる技術基準は、原則として全国一律です。

ただし特定の地域によっては気候等により基準を上乗せ、緩和する必要もあることから、地方公共団体は一定の場合は政令で定める基準に従い、政令で定める技術的細目で定められた制限を、条例で強化または緩和することができます。

開発許可の基準

①開発許可の基準とは

開発の許可の基準、すなわち開発行為に該当するかという判断基準は都市計画の目的を妨げない、もしくは他の交易や利益を優先するか否かとなります。

許可処分・不許可処分ともに都道府県知事が文書で通知しますが、不許可の場合は理由も文書で通知しなければなりません。

②技術基準

開発許可の申請された事項について審査は、市街化区域における開発行為が都市計画法第33条に定める一定の許可基準を満たしていれば、都道府県知事は許可をしなければなりません。

これを技術基準といいます。

③許可基準

市街化調整区域における開発行為は、都市計画法第33条の技術基準のほかに都市計画法第34条を満たしていなければ、都道府県知事は許可をすることはできません。

これを許可基準といいます。

④許可後の手続き

また、許可処分が下りたら以下の手続きとなります。

  1. 都道府県知事による開発許可をした土地の一定事項の開発登録簿への登録
  2. 工事の施行
  3. 検査のため、都道府県知事に工事が完了した旨を届出
  4. 都道府県知事による、検査済証を交付と工事完了の公告
  5. 建築物の建築