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土地取引の規制

①規制の目的

建築物の建築や開発行為を行うには、以下の流れになります。

  • 土地の購入
  • 宅地造成
  • 建築物の建築

土地の利用が周囲と調和して、発展していくためには自己所有であっても土地には公共性社会性がある点を踏まえなければなりません。

②規制の内容

バブル期の地価の高騰や投機的取引を省みて、土地の適正かつ合理的な利用の確保という目的のために、国土利用計画法では

  1. 事後届出制
  2. 注視区域内における事前届出制
  3. 監視区域内における事前届出制

という3つの届出制を定めています。

また、都道府県知事が許可しなければ土地取引をすることができないという許可制も定めています。届出制・許可制は土地の購入という時点で問題となります。

③国土利用計画法の目的

国土利用計画法の目的としては4点が挙げられます。

  1. 土地は公共の福祉が優先する
  2. 土地は適正な計画に基づいて利用する
  3. 土地は投機的な取引の対象としない
  4. 土地の価格が、幹線道路や鉄道の整備や産業の流れ等により増加するときは、その利益に応じて適切な負担が求められる

土地取引の契約

①届出制

国土利用計画法によって、適正かつ合理的な土地利用の確保を図るために、一定規模の土地取引について契約前後で届出制を設けています。

この届出制の内容の多くは事前・事後届出制ともに共通となっています。

①権利の移転や設定

土地の所有権、地上権、賃借権またはこれらの権利の取得を目的とする権利の移転または設定。譲渡担保権や代物弁済の予約上の権利は含まれます。抵当権や不動産質権は含まれません。地役権や永小作権は含まれません。

②対価の授受

土地に関する権利の移転または設定が対価の授受を伴うものであること。贈与、信託、遺産分割は含まれません。交換は含まれます。地上権、賃借権の移転、設定の対価は一時金のような支払をさし、地代や賃料の支払は含みません。

③契約

土地の関する権利または設定が契約に行われるものであること。予約は含まれますが、予約完結権・解除権・取消権・買戻権等の形成権の行使は含みません。また相続や法人の合併・土地収用・換地処分は含まれません。

事後届け出

①事後届出制とは

事後届出制は事前届出制のように地価の高騰を監視したり注意して土地の価格を抑えるよりも、土地利用の合理化や適正化を図るための制度です。

土地の取引後に利用目的を審査すれば目的が達成されるので設けられました。

②届出の手続き

届出の手続きは、原則として、土地売買等の契約をした場合、当事者のうち契約により土地に関する権利の移転または設定を受ける権利取得者は、契約締結から2週間以内に一定の事項を、土地が所在する市町村長を経由して、都道府県知事に届出なければなりません。

誰が土地の権利取得者
いつ契約締結から2週間以内
誰に市町村長を経由して、都道府県知事

③届出の条件

届出を要する面積要件とは下記のとおりです。

  • 市街化区域:2,000㎡以上
  • 市街化区域以外の都市計画区域内:5,000㎡以上
  • 都市計画区域外:10,000㎡以上

届出が必要となる土地の面積は、要件に満たない場合であっても、処分される全体の面積を基準として届出が必要かどうか判断されます。

全体の面積の基準とは、物理的な一体性、計画的な一体性から判断され、つまり隣接する土地の計画的取引であれば、売主が複数であったり、契約時期がずれていたとしても一団の土地と判断されます。

④届出の適用除外例

届け出が必要な土地の取引とは、所有権(予約も含む)、地上権・賃借権(設定の対価がある場合)と、これらの権利の取得を目的とする場合です。

ただし、事後届出該当要件にあてはまる場合でも、下記は適用除外となります。

  1. 契約当事者の一方または双方が国や地方公共団体である場合
  2. 民事調停法に基づく調停により土地売買等の契約が締結された場合
  3. 農地法3条1項の許可を要する土地を取引する場合

事前届け出

①事前届出制とは

事前届出制とは、地価が高騰し、あるいは上昇するおそれがある地域で一定の土地取引をする場合、利用目的売買価格等を事前に審査することで、地価高騰の抑止を講じることが目的です。

対象となるのは注視区域および監視区域内における建築物の建築や開発行為を行う場合です。監視区域内の方が、規制は強くなります。

①注視区域

注視区域とは、地価が一定の期間内に社会的経済事情の変動に付随して相当以上に上昇し、または上昇するおそれがあるとして、国土交通大臣が定める基準に該当し、適正かつ合理的な土地利用の確保に支障を生ずる可能性があると認められる区域です。

②監視区域

監視区域とは、地価が急激に上昇し、または上昇のおそれがあり、適正かつ合理的な土地利用の確保に支障を生ずる可能性があると認められる区域です。

②指定期間

どちらの区域も指定権者は都道府県知事で、指定期間は5年以内となります。

④届け出の条件

届出が必要な面積は下記のとおりです。

注視区域

  • 市街化区域2,000㎡以上
  • その他の都市計画区域5,000㎡以上
  • 都市計画区域外10,000㎡以上

監視区域

  • 都道府県知事が、都道府県の規則で定める(注視区域の面積要件未満)

④審査

審査の流れは、権利取得者と権利設定者の契約当事者双方が届出義務者となります。

審査は当事者双方が予定対価の額、土地の利用目的などを示し、市町村を経由して都道府県知事に届出ます。時期は契約締結の事前となります。

許可制

①土地の利用

建築物の建築や開発行為を行う時には土地を利用します。

  1. 土地の購入
  2. 宅地造成
  3. 建築物の建築

という流れとなります。

②土地のあり方

土地の利用が周囲と調和して、発展していくためには自己所有であっても、公共性社会性がある点を踏まえなければなりません。

そのため土地の購入の時点である一定の面積と地域であれば、届出か許可を受ける必要があります。

③許可制とは

許可制とは投機的土地取引により、地価が急激に上昇しようとする地域において、その地価の高騰を抑制するために一定の土地取引を都道府県知事による許可制としたものです。

①許可制の対象

許可制の対象は規制地区が対象となります。規制地区の指定がされると土地の売買等ができなくなります。ただし例外として、都道府県知事に許可された者だけが売買をすることができます。

自己が所有権を持つ土地であっても自由に売買できなくなる可能性があるのです。この規制区域の指定は極めて厳しいため、現在でも指定されたことはありません。

つまり、投機筋の不動産業者への抑止対策として講じられた制度になっています。