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農地法

①農地法とは

農地法の対象は農地採草放牧地です。農地とは、耕作の目的に供される土地をいいます。耕作の目的は客観的事実(現況)に基づいて判断します。

すなわち、所有者・使用者の主観的な目的に関係なく、その客観的事実をみて、労力を加え、肥培管理を行って作物を栽培する土地が農地です。

①農地になる例

何らかの事情により一時的に耕作していないような休耕地であっても耕作しようと思えば耕作できる土地は農地です。

登記簿上の地目が山林となっている土地であっても現に耕作の目的に供されている場合は農地になります。

②農地にならない例

一時的に宅地の一部を野菜等の栽培に供している家庭菜園的なものは農地でありません。不動産登記簿上の地目とは関係なく客観的な事実状態(現況)で判断します。

②採草放牧地とは

採草放牧地とは、農地以外の土地で、主として養蓄の事業のための採草または家畜の放牧の目的に供されるものをいいます。

採草放牧地についても不動産登記簿上の地目とは関係なく客観的な事実状態(現況)で判断します。

3条許可

①3条許可とは

農地法3条に規定される権利移動の制限は3条許可と呼ばれます。対象は農地、採草牧草地です。

②権利移動の例

権利移動とは、所有権移転、地上権・永小作権・質権・使用借権・賃借権、使用および収益を目的とする権利を設定あるいは移転する場合となります。

その際、当事者は農業委員会の許可を受けなければならず、この許可には条件を付すことができます。

③市街化区域の場合

市街化区域における農地法の3条許可は、あらかじめ届け出れば許可は必要ないという特則は設けられていません。

※転用・転用目的の権利移動では特則あり。

市街化地域とは市街化を促進していく地域なので、農地を宅地に転用して建築物を建築していくべき地域ですが、3条許可は単なる農地・採草牧草地の権利移転なので、現況が変わるわけではないからです。

よって、市街化地域においても3条許可を受ける必要があります。

④違反

3条許可を受けずに行った農地・採草牧草地の権利移転は無効となります。

4条許可

①4条許可とは

農地法4条は農地の転用を規定しています。対象は農地であり、採草牧草地は含まれません。

農地を採草放牧地に変えることも転用に当たりますが、採草放牧地を採草放牧地以外の土地に変えることは許可なく自由に行うことができます。

②許可の流れ

農地を農地以外のものにする場合、原則として都道府県知事の許可を受けなければなりません。

都道府県知事の許可はあらかじめ都道府県農業委員会の意見を聞かなければなりません。

さらに、同一の事業の目的に供するため4haを超える農地を農地以外のものにするには、農林水産大臣の許可を受けなければなりません。

③国や都道府県の場合

国または都道府県が農地を転用しようとする場合は、国または都道府県と都道府県知事との協議(4haを超える場合は農林水産大臣との協議)が成立することで許可があったものとみなされます。

④市街化区域の場合

市街化区域の農地は、あらかじめ農業委員会に届けるだけで農地以外のものへ転用できる特則があります。

なぜなら市街化地域は市街化をすすめる地域であり、農地を農地以外のものへ転用して建築物を建築することは地域の趣旨に沿うからです。

⑤違反

農林水産大臣または都道府県知事は違反転用者等に対して、土地の農業上の利用の確保および他の公益並びに関係人の利益を衡量して、特に必要があると認めるときは、その限度において原状回復等の措置を命じ、または自ら原状回復等の措置の全部または一部を講ずることができます。

5条許可

①5条許可とは

農地法5条許可は、農地を農地以外の土地にするため、あるいは採草放牧地を採草放牧地以外の土地(農地以外)にするための権利移動です。

この場合、都道府県知事の許可が必要となり、4条許可と同様に農地が4haを超える場合には農林水産大臣の許可が必要となります。

都道府県知事の許可は、あらかじめ都道府県の農業委員会の意見を聞かなければなりません。

②許可が必要な場合

5条許可は農地を一時的に資材置き場にして農地に復元する場合であっても、市街地域以外であれば一時的でも必要となります。

許可を受けないで行った権利移転は無効となります。

また採草放牧地を農地にするための権利移動は5条許可ではなく、3条許可が必要となります。

③市街化区域の場合

市街化区域の農地は、あらかじめ農業委員会に届けるだけで、農地以外のものへ転用目的の権利移動ができる特則があります。

なぜなら市街化地域は市街化をすすめる地域であり、農地を農地以外のものへ転用して建築物を建築することは地域の趣旨に沿うからです。

④違反

農林水産大臣または都道府県知事は違反転用者等に対して、土地の農業上の利用の確保および他の公益並びに関係人の利益を衡量して、特に必要があると認めるときは、その限度において原状回復等の措置を命じ、または自ら原状回復等の措置の全部または一部を講ずることができます。

農地の賃貸借

①賃貸借契約

土地について賃貸借契約を締結する場合は民法が適用されますが、土地が農地または採草放牧地である場合は食糧の確保を図るという農地法の目的を達成する観点から若干の違いがあります。

農地等に関する賃貸借契約(権利移転)の効力発生要件は農業委員会の許可が必要となります。この許可がなくされた契約は無効となります。

②対抗要件

農地等に関する賃借権の対抗力は、借地借家法の借家権と同様に、農地等の引き渡しとなります。民法上の賃借権の対抗力は登記となります。

賃借権の対抗力
農地引き渡し
借家引き渡し
通常登記

③契約期間

農地等の賃貸借契約の期間は50年以内となっています。

農地等の賃貸借契約で期間の定めがある場合は、原則として当事者はその期間の満了の1年前から6ヶ月前までの間(通知期間)に、相手方に対して更新をしない旨の通知をしなければ、従前の賃貸借と同一の条件で更に賃貸借契約をしたものとみなされます。

④契約解除

農地等の賃貸借契約の解除・解約申入れ・合意解約等について、当事者は都道府県知事の許可を受けなければ、原則として相手方に通知することができません。