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土地区画整理事業

①土地区画整理事業とは

土地区画整理事業とは、蛇行したり建築物が点在するような雑然とした街並みを区画整理して、整然とした住みやすい街並みにする事業をいいます。

土地区画整理事業は都市計画区域内で行われます。

②土地区画整理事業の目的

土地区画整理事業の目的は、道路・公園等の公共施設を整備改善し、宅地の有効利用を促すことです。その実現のために土地の区画形質の変更や、公共施設の新設や変更を行っていきます。

ここでの宅地は、公共施設の用に供されている国または地方公共団体の所有する土地以外の土地をいいます。

③土地区画整理事業の流れ

土地区画整理事業は減歩換地という方法で、必要な用地を生み出し、整った区画を作り出していきます。

①減歩

減歩とは、施行地区内の土地所有者から一定の割合で土地を提供してもらうことです。

減歩によって生み出された土地を集めて、道路や公園等の公共施設の用地としたり、公共施設を新設する場合には、その場所に位置していた宅地をほかの場所に移すこともあります。

②換地

換地とは、ある土地を別の場所に移すことを行います。

④土地区画整理事業の種類

土地区画整理事業には、都市計画の市街地開発事業として行われるもの(都市計画事業)と、そうでないもの(非都市計画事業)に大別されます。

都市計画で定められた施行区域内で行う場合は都市計画事業ですが、施行区域外で行う場合は非都市計画事業となります。

①都市計画事業

都市計画地域において国土交通大臣や地方公共団体等の公的機関が主体となります。

②非都市計画事業

主体が個人や土地区画整理組合または区画整理会社といった民間主導となります。

施行者

①施工者の種類

土地区画整理事業において、施行者は7種類と規定されています。

  1. 個人(※1)
  2. 土地区画整理組合(※2)
  3. 土地区画整理会社(※3)
  4. 地方公共団体
  5. 国土交通大臣
  6. 独立行政法人都市再生機構
  7. 地方住宅供給公社

※1 宅地の所有者および借地権者またはこれらの者から同意を得た者。
※2 宅地の所有者および借地権者の7人以上が共同して設立。
※3 地権者と民間事業者が共同で設立する株式会社または非公開会社。

②施工者の認可

土地区画整理事業を行うにあたり、施工者は認可が必要です。

①都道府県知事の認可

  • 個人
  • 土地区画整理組合
  • 土地区画整理会社
  • 地方公共団体(市町村)

②国土交通大臣の認可

  • 地方公共団体(都道府県)

③知事または大臣の認可

  • 独立行政法人再生機構
  • 地方住宅供給公社

③土地区画整理会社

土地区画整理会社は民間業者のノウハウや営利追求性を活かすために新設されました。

しかし出資者の権利(株主という地位)が自由に譲渡できてしまうと無関係な投資家の介入のおそれがあるので、関係者による設立もしくは非公開会社と規定されています。

非公開会社とは定款で株式の譲渡が一般的に制限されている会社。

換地計画

①土地区画整理事業の流れ

土地区画整理事業のため、現在の不整形な土地と整理事業後の整形地の交換を換地といい、換地計画に基づいて行われます。

土地区画整理事業は

  1. 事業計画等の作成
  2. 事業計画等の認可公告
  3. 換地計画の作成・認可
  4. 仮換地の指定(必要に応じて)
  5. 換地処分の公告

となります。

②換地計画とは

換地計画とは、換地を行うために必要な計画であり、都道府県知事の認可を受けなければなりません。

換地計画は換地照応の原則といって、区画整理前(従前)の土地と区画整理後の土地は位置・地積・土質・水利・利用状況・環境等が似ているべきとされます。

③清算金

実際には、似た土地が見つからないことも多く、事業前の土地と区画整理後の土地の資産価値に不均衡が生じる場合があります。

そこで清算金といって、不均衡を調整するために徴収したり、交付するお金があります。

④保留地

換地計画において、土地区画整理事業の施行の費用に充てたり、それ以外一定の目的のために、換地として指定せずに取っておく保留地も定めることができます。

そして公的施行の場合、保留地を定めるためには、土地区画整理審議会の同意を得なければなりません。

仮換地

①仮換地とは

換地とは土地区画整理事業において整形した土地区画とするために土地の交換を行うことですが、仮換地は換地処分を行う前に仮に換地を指定するものです。

具体的には、工事が終了した整形地の土地を割り当てていくことを仮換地といいます。

②仮換地の目的

土地区画整理事業は数年にわたることが多く、工事が終わった部分から円滑に使用収益ができるように仮換地をし、移行していきます。

換地処分の流れとしては

  1. 不整形な従前の土地
  2. 仮換地
  3. 整形地である土地

となり、基本的には仮換地として指定されたところが換地になります。

③仮換地の指定

仮換地の指定は仮換地となるべき土地の権利者と従前の土地の権利者に、仮換地効力発生日を通知して行われます。

仮換地指定の効果としては所有権と使用収益の不一致があります。

④仮換地の効力

仮換地の指定の効力発生日から換地処分の公告の日まで、仮換地を使用収益できますが、所有権は残っていながらも従前の土地は使用できなくなります。

つまり従前の土地を売却したり、抵当権の設定をすることはできます。ただ、従前宅地の所有権者は使用収益できないので建物の建築をすることはできなくなります。

この所有権者は自分に割り当てられる仮換地であれば、知事の許可を得れば建物の建築ができます。

換地処分

①換地処分とは

土地区画整理事業の際に、既存の不整形地と整理後の整形地を交換することを換地処分といい、換地計画に基づいて行われます。

②換地

換地計画に係る区域の全部について、原則として区画整理の工事が完了した後に、従前の宅地の所有者等に対して土地を割り当てることを言います。規約があれば工事完了前でも可能です。

この割り当てられた土地を換地といいます。

③換地処分の公告

換地処分は関係権利者に通知して行い、遅延なく都道府県知事に届け出なければなりません。この届出を受けて、知事は換地処分があった旨を公告します。

換地処分の公告が行われると、仮換地指定の効力消滅、従前の宅地上の権利消滅、行使するべき利益がなくなった地役権の消滅という効果が発生します。

④公告後の流れ

新たに換地を取得し、保留地は施行者が取得、公共施設は原則市町村の管理に属することになり、清算金が確定します。