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宅地造成

①宅地造成とは

宅地造成とは以下の2種類をいいます。ですので宅地に属します。

  1. 宅地以外の土地を宅地にするためのもの
  2. 宅地において行うもので、宅地以外の土地にするもの以外のもの

また宅地とは農地・採草放牧地・森林・公共施設用地以外の土地をいい、必ずしも居住の用に用いる土地を指すわけではありません。

②造成地

一般的には、土地を宅地としての機能を備えさせるために、傾斜をなくす目的で以下の工事が行われ、こうして形成された宅地は造成地と呼ばれます。

  • 切土・盛土等の工事
  • 擁壁の設置工事
  • 排水施設の設置工事
  • 地盤の改良工事

③宅地造成工事

宅地造成に該当する一定規模以上の工事とは下記に該当するものをいいます。

①切土

切土部分に高さが2mを超えるがけを生ずるもの。

②盛土

盛土部分に高さが1mを超えるがけを生ずるもの。

③切土と盛土

切土と盛土を同時にする場合における盛土であって、盛土の部分に高さが1m以下のがけを生じ、かつ、切土および盛土をした部分に高さが2mを超えるがけを生ずるもの。

④造成面積

①~③に該当しない場合であって、切土または盛土をする土地の面積が500㎡を超えるもの。

※宅地造成に伴う災害を防止するために昭和37年から施行されている宅地造成等規制法では、宅地造成とは宅地以外の土地を宅地にするために行なう一定の土地の形質の変更(同法第2条第2号)と定義しています。

宅地造成工事規制区域

①宅地造成工事規制区域とは

宅地造成工事規制区域とは、宅地造成に伴い、災害が生ずるおそれが大きい市街地、または市街地となろうとする土地の区域が対象となります。

規制の必要があるものは、関係する市町村長の意見を聴いて、宅地造成工事規制区域として指定することができます。

そして指定するときは、宅地造成工事規制区域を公示するととともに、その旨を国土交通大臣に報告し、かつ関係する市町村長に通知しなければなりません。

②宅地造成工事の危険性

宅地として造成するには大規模な工事を行う必要があります。

崖崩れや土砂の流出で災害が発生するおそれがある区域では、利用可能な土地を求めて、丘陵地や山裾の傾斜地を造成しても、結果として土地は台風や豪雨によって、被害を受ける可能性が高くなります。

その結果、家屋が全壊しては、不動産の価値の下落だけでなく人命が失われる危険があります。

③宅地造成等規制法の目的

宅地造成等規制法は、宅地造成によって崖崩れや土砂の流出といった災害が起こりうる危険な場所(=宅地造成工事規制区域)において、宅地造成に伴う災害を防止することを目的として定められています。

これらの区域の指定権者は都道府県知事となります。

宅地造成工事規制区域の規制

①規制の目的

宅地造成は、崖崩れや土砂の流出によって災害が生じる可能性があり、一定の工事では許可制届出制とし、宅地を安全な状態に維持する義務が定められています。

宅地造成工事規制区域内で、以下の宅地造成工事を行う時は、許可または届出が必要です。

②許可が必要な宅地造成工事

  1. 切土部で2mを超える崖を生じるもの
  2. 盛土部で1mを超える崖を生じるもの
  3. 切土部と盛土部で、2mを超える崖を生じるもの
  4. 切土部または盛土部で、その土地の面積が500㎡を超えるもの

崖とは地表面が水平面に対し、30°を超える角度の土地で硬岩盤(風化の著しいものを除く)以外のものをいい、崖面とは、その地表面を指します。

都市計画法による開発許可を受けた宅地造成工事は、改めて宅地造成等規制法による許可を受ける必要はありません。

③届出が必要な宅地造成工事

①進行中の宅地造成工事

宅地造成工事規制区域の指定の際、その区域で行われている宅地造成工事は、指定の日から21日以内に届出が必要です。

②除却工事

高さが2mを超える擁壁または排水施設の全部または一部の除却工事は、着工する日の14日前までに届出が必要です。

③転用

宅地以外の土地を宅地に転用したときは、転用した日から14日以内に届出が必要です。