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宅建業法

①宅建業法とは

宅建業法とは宅地建物取引業法のことです。不動産の取引は一般消費者にとって、おそらく一生に一度の大きな金額を伴います。

宅建業者と一般消費者が取引する場合、その知識や経験に大きな差があることが多く、一般消費者に不利な契約になる可能性が考えられます。

これを回避し、一般消費者を保護するために宅建業法は制定されました。

②流通の円滑化

不動産という動かせない商品は地域性が強く、他の都道府県に情報が届きにくい特性があります。

宅地と建物の流通の円滑化を図る目的でも、宅建業法は制定されています。

③宅建業法の内容

宅建業法は以下の3分野で構成されています。

  1. 開業規制
  2. 業務上の規制
  3. 公的規制

①開業規制

開業規制では免許制度と宅地建物取引士制度および保証金制度を定めています。

②業務上の規制

業務上の規制とは、営業上の規制のことです。

具体的には広告から報酬まで広範囲に及び、営業上しなければならないこととしてはならないことを定めており、宅建業法の中心となっています。

③公的規制

公的規制とは、監督制度や罰則制度で強制的な範囲になります。開業や業務上の規制を守らない者に対しての罰則や監督を規定することで守らせようとしています。

宅建業

①宅建業とは

宅建業とは宅地と建物の取引を業として行うことをいいます。

業とは反復継続して行うことをいいます。継続の意思があれば反復継続の最初の行為も業に含まれます。

主に以下の2種類を業として行うのが宅建業です。

  1. 自らが行う宅地や建物の売買や交換
  2. 売買や交換、貸借をするときの代理や媒介

②宅建業を営む条件

宅建業は、宅地建物取引業法によって、国土交通大臣または都道府県知事の免許を受けた者でなければ営むことができません。

国土交通大臣免許の都道府県知事免許のどちらであるかは、事務所(本支店等)の設置状況によって決まります。宅建業の免許の有効期間は5年です。

③宅地とは

宅地とは以下の土地を指します。

  1. 現在建物が建っている土地
  2. 現在は建物が建っていないが将来建物を建てる目的で取引される土地
  3. 用途地域内の土地

用途地域内の土地で現在、公園・広場・道路・水路・河川である土地は除かれます。

建物は住宅だけでなく、事務所や倉庫、マンションの1室等も含まれます。

④取引とは

取引とは、以下の3つです。

  1. 自ら売買・交換を行う
  2. 任意代理として売買・交換・賃借を行う
  3. 媒介として売買・交換・賃借を行う

①媒介

媒介とは、依頼者と契約したいという相手方を探すことを言い、代理のような依頼者に代わって契約を締結する権限はありません。

宅建業者

①宅建業者とは

宅建業者とは、宅地建物取引業者のことをいいます。宅地建物取引業は以下の4構成で把握すると理解しやすいです。

  • 宅地
  • 建物
  • 取引

②宅建業者の仕事

宅建業者の主な仕事の内容は8種類です。

  1. 売買
  2. 売買の代理
  3. 売買の媒介
  4. 交換
  5. 交換の代理
  6. 交換の媒介
  7. 貸借の代理
  8. 貸借の媒介

上記の宅地建物の取引を不特定多数の者に反復継続して行う(行う意思を含む)主体が宅建業者です。そして宅建業を営む外観がある以上、必ず宅建業の免許を受ける必要があります。

③宅建業者の例外

宅地建物取引業を行っても、例外扱いされる者が2つ定められています。

①国や地方公共団体

国・地方公共団体・これらに準ずるもの(都市再生機構、地方住宅供給公社など)には宅建業法が適用されません。

したがって宅建業を行う場合でも免許は要りません。

②信託会社

もう1つは信託業法の免許を受けた信託会社(例えば野村アセット・マネジメント)です。

信託会社には宅建業法の免許に関する規定が適用されません。

無免許営業

①無免許営業とは

宅建業を営むには免許を受ける必要があります。

無免許営業を行うことは宅地・建物の取引の安全の土台を揺るがすことになるので、宅建業法の罰則でも最も重い3年以下の懲役または100万円以下の罰金及び両罰規定が課される可能性があります。

①紛らわしい表示・広告を禁止

無免許営業と紛らわしい行為に当たる看板を出したりする表示行為・広告行為も禁止されています。このような行為をした者に対して100万円以下の罰金が課せられる可能性があります。

②名義貸しの禁止

無免許営業と同様のケースとして、自己の名義をもって他人に宅建業を営ませることも禁止されています。

名義貸しをした者は3年以下の懲役若しくは300万円以下の罰金に処せられたり、あるいは両罰規定の対象となります。

①宅建業者の名義貸し

宅建業者は自己の名義で他人に宅建業を営む旨の表示をさせ、または宅建業を営む目的をもってする広告をさせてはならず、違反すると100万円以下の罰金に処せられます。