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媒介契約の種類

①媒介契約とは

媒介契約とは、契約の両当事者を引き合わせて契約(売買・賃貸・交換)を締結させるように仲介する行為をいいます。

媒介契約の締結によって、依頼主と不動産業者の売買仲介の依頼関係が明確化され、お互いに権利や義務が発生します。

②媒介契約の種類

媒介契約は宅地建物取引業法によって定められている行為で、以下の3種類あり、いずれかを依頼主(売主)が選択することができます。

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

①一般媒介契約

一般媒介契約とは、他の業者に重ねて依頼することを許す契約形態です。

②その他の媒介契約

専任媒介契約と専属専任媒介契約はともに他の業者に重ねて依頼することができない契約形態です。

専属専任媒介契約を締結すると、自ら見つけた相手方と契約をすることができない旨の特約を付すこともできます。

③契約書の交付

宅建業者は売買・交換の媒介契約を締結した時、遅滞なく一定の契約内容を記載した書面を作成・記名押印し、依頼者に交付しなければならないと定められています。

貸借の媒介契約には書面の交付義務はありません。

専任媒介契約の規制

①専任媒介契約とは

専任媒介契約とは依頼者が自分で見つけた相手とは契約できますが、原則として1人だけの宅建業者にしか依頼することができない媒介契約をいいます。

①専任媒介契約の内容

専任媒介契約を結ぶと、依頼者は他の宅建業者とは媒介契約も代理契約も結ぶことができません。

そのため専任媒介契約を結んだ宅建業者は、他の宅建業者に仕事を取られる心配がなくなります。

②専任媒介契約の期間

しかし契約相手が決まらないと宅建業者を変更する方がいい場合もあるので、有効期間が3ヶ月以内とされ、これより長い期間を定めても3ヶ月となります。

期間の更新は依頼者からの申出により行うことができ、更新期間も3ヶ月以内となります。

③報告義務

専任媒介契約を結んだ宅建業者は業務処理状況の報告義務を負い、2週間に1回以上のペースで口頭または書面で依頼者に報告する必要があります。

依頼者に不利な「報告は1ヶ月に1回とする」のような特約は無効となります。

④指定流通機構への登録

宅建業者は、指定流通機構(レインズ)に依頼を受けた宅地または建物の情報を、契約締結日から7日以内(休業日は除く)に登録する義務があります。

登録をした宅建業者は、指定流通機構から発行される登録済証を、遅滞なく依頼者に引き渡さなければなりません。

そして売買・交換契約が成立した場合、遅滞なくその旨を指定流通機構に通知します。

指定流通機構

①指定流通機構とは

国土交通大臣の指定を受けた不動産流通機構のことを指定流通機構といい、そこで収集されるネットワークシステムをレインズといいます。

レインズのメリットは、宅建業者が物件登録を行うと、情報が共有されて希望物件の検索等が容易になり、取引が正確かつスムーズに行われやすくなります。

②指定流通機構の種類

指定流通機構は全国に4つあり、公益法人として各地域の宅建業者を会員として組織されています。

③レインズへの登録

専任媒介契約の場合は契約締結日から7日以内、専属専任媒介契約の場合は契約締結日から5日以内に、物件登録をする必要があります(休業日を除く)。

専任媒介契約・専属専任媒介契約という2つの契約形態では、レインズ登録不要という特約は無効となります。

①登録内容

登録事項は以下の通りです。

  1. 宅地建物の所在、規模、形質
  2. 宅地建物の売買すべき価格
  3. 交換契約の場合の評価額
  4. 宅地建物に関する都市計画法、その他の法令制限で主要なもの
  5. 当該専任媒介契約が専属専任媒介契約である場合はその旨

※宅地建物の所有者の氏名や住所は登録事項ではありません。