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重要事項の説明

①重要事項の説明とは

宅建業者は契約の判断材料として、購入者や借主等に対して、対象物件の情報を知らせる必要があります。

これを重要事項の説明といい、その説明の際に交付する書面を35条書面といいます。

②説明の条件

重要事項の説明義務者は宅建士です。ただ専任の宅建士である必要はありません。

重要事項の説明方法は細かく規定されています。

説明時期契約成立前
説明場所制限なし

①罰則

宅建士が重要事項の説明を怠ると宅建業者が業務停止処分の対象となります。

②説明対象

説明の相手方は売買であれば買主のみ、賃貸借であれば借主のみ、交換であれば両当事者となります。

③説明の流れ

説明の段取りは宅建士が記名押印した書面を交付し、取引士証を提示して説明します。

①書面の作成

説明対象である35条書面を作成するのは宅建業者であって、宅建士ではありません。

②取引士証の提示

通常、取引士証は取引関係者から請求があった時に提示しますが、重要事項の説明の際には、請求がなくても必ず取引士証を提示しなければなりません。

重要事項の説明をする際に取引士証を提示しなかった取引士は、監督処分として指示処分、罰則として10万円以下の過料に処せられることがあります。

普段の請求時に提示を怠ったとしても罰則はないという点と違いがあります。

重要事項の説明内容

  1. 契約解除に関する事項(全契約)
  2. 損害賠償額の予定または違約金に関する事項(全契約)
  3. 代金、交換差金、借賃以外に授受される金銭(手付金等)の額および目的(全契約)
  4. 代金、交換差金に関する金銭の貸借のあっせんが不成立のときの措置(売買・交換) 
  5. 契約期間および契約更新に関する事項(貸借)
  6. 敷金その他契約終了時に精算される金銭に関する事項(貸借)
  7. 飲用水、電気、ガスの供給ならびに排水施設の整備状況(全契約)
  8. 台所、浴室、便所その他の当該建物設備の整備状況(建物貸借)
  9. 私道に関する負担事項(建物貸借以外)
  10. 手付金等の保全措置の概要(全契約)
  11. 現金販売価格や割賦販売価格、支払い時期や方法など(割賦販売)
  12. 区分所有建物・敷地の管理が委託されている場合、委託を受けている者の氏名・住所(区分所有建物の全契約)
  13. 一棟の建物の敷地に関する権利の種類および内容(区分所有建物の売買・交換)
  14. 一棟の建物の計画的修繕積立金の規約(案)があるときはその内容および既に積み立てられている額(区分所有建物の売買・交換)
  15. 共用部分に関する規約(案)がるときはその内容(区分所有建物の売買・交換)
  16. 一部を特定の者のみに使用を許す旨の規約(案)があるときはその内容(区分所有建物の売買・交換)
  17. 瑕疵担保責任の履行に関し保証保険契約等の措置を講ずるかどうか、講ずる場合はその措置の概要(全契約)
  18. 住宅性能評価を受けた新築住宅であるときはその旨(建物の売買・交換)
  19. 工事完了時の形状・構造(未完成物件)
  20. 都市計画法、建築基準法その他の法令に基づく制限に関する事項(建物貸借以外)
  21. 定期借地権を設定しようとするときはその旨(宅地貸借)
  22. 定期建物賃貸借を設定しようとするときはその旨(建物貸借)
  23. 契約終了時の宅地上の建物取壊しに関する事項を定めるときはその内容(宅地貸借)
  24. 専有部分の用途その他利用制限に関する規約(案)があるときはその内容(区分所有建物の全契約)
  25. 建物所有者が負担する通常の管理費用の額(区分所有建物の売買・交換)
  26. 建物所有者が負担する費用を特定の者のみ減免する旨の規約(案)があるときはその内容(区分所有建物の売買・交換)
  27. 一棟の建物の維持修繕の実施状況が記録されているときはその内容(区分所有建物の売買・交換)
  28. マンションの建替え等の円滑化に関する法律(建物貸借以外)
  29. 石綿(アスベスト)の使用の有無の調査結果が記録されているならその内容(建物の売買・交換・貸借)
  30. 宅地建物が津波災害警戒区域内にあるときはその旨(全契約)

賃貸の重要事項

  1. 契約解除に関する事項
  2. 損害賠償額の予定または違約金に関する事項
  3. 代金、借賃以外に授受される金銭(手付金等)の額および目的
  4. 契約期間および契約更新に関する事項
  5. 敷金その他契約終了時に精算される金銭に関する事項
  6. 飲用水、電気、ガスの供給ならびに排水施設の整備状況
  7. 台所、浴室、便所その他の当該建物設備の整備状況
  8. 私道に関する負担事項(土地の賃貸借)
  9. 手付金等の保全措置の概要
  10. 区分所有建物・敷地の管理が委託されている場合、委託を受けている者の氏名・住所
  11. 一棟の建物の敷地に関する権利の種類および内容
  12. 瑕疵担保責任の履行に関し保証保険契約等の措置を講ずるかどうか、講ずる場合はその措置の概要
  13. 工事完了時の形状・構造
  14. 定期借地権を設定しようとするときはその旨
  15. 定期建物賃貸借を設定しようとするときはその旨
  16. 契約終了時の宅地上の建物取壊しに関する事項を定めるときはその内容
  17. 専有部分の用途その他利用制限に関する規約(案)があるときはその内容
  18. 石綿(アスベスト)の使用の有無の調査結果が記録されているならその内容
  19. 宅地建物が津波災害警戒区域内にあるときはその旨

35条書面と37条書面の違い

①35条書面と37条書面

35条書面とは重要事項説明書で、37条書面とは契約書のことです。

主に35条書面では取引される不動産の内容が詳細にわたって記載され、37条書面には不動産の他にも契約事項が詳細に記載されます。

②違い

35条書面と37書面では、以下の違いがあります。

①交付時期

35条書面契約成立
37条書面契約成立

②交付先

35条書面買主または借主
37条書面契約の両当事者

③宅建士の記名押印

35条書面必要
37条書面必要

④宅建士の説明

35条書面必要
37条書面不要

③罰則

①取引士証の提示

重要事項の説明(35条書面)をする際に、取引士証を提示しなかった宅建士は、監督処分として指示処分、罰則として10万円以下の過料に処せられることがあります。

②交付

37条書面の交付を怠った宅建業者は、監督処分として業務停止処分、罰則として50万円以下の罰金に処せられることがあります。

④交付場所

書面の交付する場所は、35条書面・37条書面ともに制限がありません。

供託所の説明と重要事項の不告知

①禁止行為

宅建業者は相手方等に対し、宅建業の勧誘や契約の撤回・解除の妨害、または宅建業に関する債権の行使を妨げないように、禁止行為が定められています。

①禁止行為の内容

以下の事項で、故意に事実や不実のことを告げない行為(不告知)は禁止されています。

  1. 35条の重要事項
  2. 供託所等に関する事項
  3. 37条書面に記載する事項
  4. 宅建業者の相手方等の判断に重要な影響を及ぼす事項

4つ目の事項は主に以下の事項を指しています。

  • 宅地・建物の所在や規模・形質
  • 現在または将来の利用制限
  • 環境
  • 交通等の利便
  • 代金・借賃等の対価の額や支払方法
  • 取引条件
  • 宅建業者や取引関係者の資力・信用に関する事項

②罰則

違反すると2年以下の懲役、300万円以下の罰金またはその両方(法人は1億円以下の罰金)が科せられます。

③損害者への説明

宅建取引で不測の損害を被った場合、相手方は供託所に申し出て、保証金を回収することになるので、取引の両当事者に説明義務があります。

①説明者

説明義務者は宅建業者であり、宅建士が行う必要はありません。

②説明時期

時期は契約が成立前にしなければならず、書面の交付は義務付けられていません。

③説明内容

説明内容は下記の通りです。

  • 営業保証金を供託した供託所と所在地
  • 保証協会の会員である場合、会員である旨、保証協会の名称・住所・所在地
  • 弁済業務保証金の供託所と所在地等