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不動産鑑定評価基準

①不動産鑑定評価基準とは

不動産鑑定評価基準とは、不動産の価格を評価するために利用する一定の基準です。

不動産の鑑定評価について、詳細に統一的な基準を定めることで、不動産の適正な価格を形成するために作られました。

②価格形成要因

価格を形成する要因には以下の3種類があります。

  • 一般的要因
  • 地域要因
  • 個別的要因

①一般的要因

一般的要因とは、一般の経済社会における不動産のあり方や、その価格の水準に影響を与える要因です。

また一般的要因は、以下の4種類に分かれます。

  • 自然的要因
  • 社会的要因
  • 経済的要因
  • 行政的要因

②地域要因

地域要因とは、一般的要因から生まれる各地域の特性によって、その地域に属する不動産の価格形成に全般的な影響を与える要因です。

③個別的要因

個別的要因とは、不動産に個別性を生じさせて、価格を個別に形成する要因です。

不動産鑑定評価の方法

①宅建業者の義務

宅建業者は、消費者に不動産の評価額や売買価格に意見する場合、根拠を明らかにする義務があります。

②不動産の評価

宅建業者は主要な評価法で評価額を算出し、売主と相談して販売価格を決め、販売活動を行います。

評価法には以下の3種類があります。

  • 原価法
  • 収益還元法法
  • 取引事例比較法法

①原価法

原価法とは、再調達原価から価値の低下要因に応じて、減価修正を行って算出します。

※再調達原価とは、同様の不動産の再購入を仮定した時に必要な金額を指します。

同じような物件を買う金額を計算し、建物の老朽化、設備の陳腐化がある場合、その分だけ差し引くことで、評価額を求める方法です。

土地付き建物の評価額を出す際には有効な計算方法ですが、土地のみの評価額にはあまり向いていません。

②収益還元法

収益還元法とは、不動産から得られる地代・家賃などの収益を、将来にわたって算出し、それを現在価値に割引して評価します。

③取引事例比較法

取引事例比較法とは、原価法や収益還元法といった評価方法と異なり、その不動産単体ではなく、近隣の他の不動産を基準として評価額を求める方法です。

具体的には、近隣の不動産の過去の取引を基準とし、必要に応じて補正・修正や地域・個別物件の要因を比較して、不動産の価格を算出します。