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同時履行の抗弁権

①同時履行の抗弁権とは

お互いに債務を負っている契約では、お互いの権利・義務を公平に扱うべきであり、相互の債務は同時に履行されることが原則です。

そうでない場合には当事者は債務の履行を拒絶する権利を持っています。このことを同時履行の抗弁権といいます。

②同時履行の抗弁権の内容

同時履行の抗弁権は、公平の理念に基づく権利であり、同種としては留置権があります。また間接的に相手方の債務の履行を促す機能を果たします。

例としてはAがBから建物を購入した場合、Aが代金を支払わないのでBが建物を明け渡さないケースです。

③成立要件

同時履行の抗弁権が成立するためには、

  1. 一個の双務契約から生じた対立する債務が存在
  2. 双方の債務が共に弁済期
  3. 相手方が自己の債務の履行をせず、こちらの債務の履行を請求してきたこと

の3要件が必要です。

同時履行の抗弁権を主張した場合の効果として、この権利を有している限りは履行期日を経過しても違法とはならず、履行遅滞の責任を負いません。例えば延滞金などを払わなくて済みます。

瑕疵担保責任

①瑕疵担保責任とは

売買契約における瑕疵(かし)担保責任とは、売買の目的物に隠れた瑕疵がある場合に売主側に責任追及できる制度です。担保責任とは、売買の目的物に欠陥がある場合に売主が負う責任のことです。

契約当事者(売主と買主)双方がお互いに対価的意味を持つ給付を行い合う契約である有償契約において、売買契約の目的物と代金との均衡を保つための制度です。

②瑕疵の種類

瑕疵とは欠陥のことで、建物であれば雨漏りのような物理的な瑕疵と、建築基準法による建築制限などの法律的な瑕疵があります。

③買主の権利

売買契約における瑕疵担保責任では買主に善意無過失が求められます。そして契約解除、もしくは損害賠償請求ができます。

解除ができるのは建物であれば住めない、といった本来の目的の用途が遂行できないような売買契約の目的を達成できない場合で、瑕疵を知ってから1年以内に限られます。