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所得税

所得税とは、個人の所得に対して課せられる税金です。

宅建試験では不動産を譲渡した場合に生じる譲渡所得が所得税の範囲として出題されることが多いです。

不動産を譲渡すると買値とその売値の差益が譲渡所得として発生しますが、この差益に所得税が課されます。

譲渡損失、すなわち差損に対して所得税は課されません。課税主体は国であるので国税です。

課税対象は土地や建物等の譲渡所得です。

譲渡所得は土地や建物等の譲渡収入金額、すなわち売却代金等から所得にかかった費用や譲渡にかかる費用を除き、さらに控除額を引くことで計算されます。

取得費とは以前、当該土地を購入したときの代金や買主としての印紙税や登録免許税・不動産取得税・仲介手数料・購入後の設備費や改良費等を合計したものです。

譲渡費用とは広告や測量の費用、売主としての印紙税や仲介手数料等を合計したものです。

また取得してから相当年数が経過した土地や建物について当時の貨幣価値と差が大きかったり、不明な場合は、取得費を譲渡収入金額の5%として計算することができます。

譲渡所得は所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得に分類されます。納付方法は所轄税務署へ確定申告をする申告納税方式です。

特例

住宅ローン控除の対象は個人です。

住宅ローンとは住宅を新築したり、中古の家屋や敷地を取得するために長期返済期間の借入金を組むことがあります。

このような借入金の一部を所得税額から控除することで納税すべき税額を少なくする制度が住宅ローン控除制度です。

適用を受けるにはローン(借入金)で取得した居住用家屋に平成29年12月31日までに居住した場合、一点の要件を満たすことで居住年から10年間は年末の住宅ローン残高に応じて毎年一定額を所得税額から控除できます。

具体的には10以上の住宅ローンを組み、控除を受けようとする個人の給与所得等を合計した所得が3,000万円以下、住宅の床面積が50㎡以上であり半分以上は自己居住とされること、借入先が親族等の個人的借入ではなく、銀行等の民間金融機関や住宅金融支援機構等からの融資であることなど細かい条件が定められています。

住宅ローン控除

譲渡所得には課税標準・税率・税額とそれぞれに特例があります。

さらに所有期間不問・所有期間5年超・所有期間10年超という期間ごとに特例があります。

また譲渡所得に関する特例として3,000万円特別控除の特例、買い換え特例、5,000万円特別控除の特例、軽減税率の特例があります。

例えば3,000万円特別控除の特例とは、譲渡所得から3,000万円を控除した所得を課税対象とする特例のことです。

適用要件は居住財産であり、配偶者や直径血族・譲渡後にその家屋に同居する親族等への譲渡ではなく、3年に1回しか受けられない特例のため、前年または前々年に3,000万円の控除を受けていないことが必須となります。

さらに本年・前年・前々年に居住用財産の買い換え特例を受けていない等の他の特例との兼ね合いもあります。

これらの適用要件は同様に買い換え特例や5,000万円特別控除の特例、軽減税率の特例等についても詳細に定められています。