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/ 9章
借地権とは、建物所有を目的とする地上権と土地の賃借権をいいます。
建物の所有を目的とするか否かが、借地借家法が適用されるか否かの基準となります。
借地権の構成要素となる建物については、居住用に限らず、店舗や工場に用いるための土地であっても、建物の所有を目的とする借地であれば借家借家法が適用されます。
借地権は土地の使用権には適用されません。借主である借地権を有する者を借地権者といい、貸主である地主は借地権者に対して借地権を設定している借地権設定者といいます。
地上権の場合には、その権利(土地の権利)を登記することができ、地上権の土地上にある建物を第三者に売却したり転貸したりすることも自由です。
一方、賃借権の場合には売却や転貸にあたり、あらかじめ土地所有者(地主)の承諾を得なければなりません。
借地・借家については民法の特別法である借地借家法が定められています。一時使用や、無料で建物を借りる場合には使用貸借となるので、借地借家法は適用されません。
※借家権の場合、当事者については民法通り賃貸人・賃借人とよばれます。
建物所有を目的とする地上権と土地の賃借権である借地権の存続期間は、期間を定めるか定めないかで最短期間が異なってきます。存続期間を定めない場合は30年となります。
存続期間を契約で定めた場合は30年以上の長い期間であれば、その期間が存続期間となります。30年より短い期間を定めた場合は存続期間を定めなかったものとして、30年となります。
借地権における存続期間の最長期間に制限はありません。
ちなみに民法上の賃借権は20年が最長期間となり、20年を超える契約をしても賃借権は20年となります。
賃借権の最短期間には制限はなく、地上権には最短期間・最長期間ともに制限はありません。
民法の特別法である借地借家法は建物の所有を目的とすることから取引の安定を重視して期間の長い契約となっています。
※借地権の契約が借地借家法ではなく、民法の賃借権が適用されるとすれば、存続期間は最長で20年となり、それ以上長い時間を定めても20年となります。
最短期間については制限がありませんが、契約期間満了時に更新をしたとしても20年を超えての設定はできません。
借地権の存続期間が満了した場合、契約が更新されれば借地権は引き続き存続します。更新後の存続期間は最初の更新が20年、次の更新が10年、それ以後の更新は10年となります。
ただし当事者がこれらより長い期間を定めたときは、その期間となります。つまり当事者間で更新後の存続期間を定めるときは、それぞれ20年以上、10年以上となります。
更新の方法は
の3種類があります。
更新請求とは、借地権の存続期間が満了する場合において、借地権者が契約の更新を請求したときは、建物が存在する場合に限り存続期間を除いて従前と同一の条件で契約を更新したものとみなすことです。
ただし、借地権設定者が遅滞なく正当事由のある異議を述べたときは更新されません。
法定更新とは、借地権の存続期間が満了した場合において、借地権者が土地の使用を継続するときも、建物が存在する場合に限り、存続期間を除いて従前と同一の条件で契約が更新されたとみなすものです。
借地権の対抗力は、借地権設定者の変更があった場合に問題となります。
つまり借地権設定者が土地を第三者に譲渡した場合、民法によれば原則として借地権者は地上権または賃借権の登記を備えていなければ、第三者に対抗することはできません。
賃借権の場合は借地権設定者に登記の協力義務はないため、任意の協力を得ることは難しい可能性が出てきます。
そこで借地借家法では、借地権者が借地上に自己名義の登記がされた建物を所有する場合は、第三者に対して借地権を対抗できることとしています。
所有登記は表示に関する登記であっても認められます。
災害等で借地上の登記した建物が滅失した場合は滅失の登記がなされるため、付随して借地権が失われてしまうことになります。
この場合は借地権者が借地上に登記された建物を所有していたときは滅失しても
を土地の見やすい場所に掲示すれば従前の借地権を第三者に対抗できるとしています。
ただし、暫定的な処置のため滅失した日から2年以内に建物の再築と登記がされなければ対抗力は失われます。
借地上にどのような建物を建てるかについては、基本的に制約はありませんが、当事者の合意により条件を変更することができます。
そして借地上の建物について制限を設けることができます。
制限の内容には
に関する制約があります。
建物の種類とは借地上の建築物は木造にするという規定等です。再構築を検討する場合は地主の承諾を得て、借地条件を変更する必要があります。
しかし、当事者間で協議が調わず、また借地権の存続期間は長期間にわたるため、裁判所の関与により借地権設定者と同様の承諾の効果で借地条件を変更することができます。
裁判所の関与として認められるのは
になります。
借地条件の変更は当事者の申し立てにより変更することができます。また増改築の代諾許可は、借地権者の申し立てに行うことができます。
注意点として、①借地条件の変更は当事者の申し立てによると規定されているので、借地権設定者からも申し立てることができます。
定期借地権は一定期日が来ると更新することなく借地契約が終了することが、一般的な借地権と定期借地権との大きな違いです。
これは借地借家法で定められた借地権が借地権者寄りの制度に対して、定期借地権が借地権設定者寄りの制度であることによります。
定期借地権は
の3種類があります。
一般定期借地権は契約の更新をしない等の特約を設定した借地権のことで、特約については公正証書等の書面によりしなければなりません。
存続期間が50年以上の場合に限り設定することができ、期間満了時の借地権者による建物買取請求をしない旨の特約をすることもできます。
建物譲渡特約付借地権とは、契約設定後30年以上を経過した日に借地上の建物の所有権を借地権設定者に相当の対価で譲渡して借地権を消滅させる旨の特約をして設定した借地権のことをいいます。
これは借地権と土地所有権が借地権設定者に帰属することにより借地権は混同により消滅するからです。
事業用定期借地権とは、居住用の建物を除く事業用の建物の目的とした借地権で、存続期間を10年以上50年未満として設定したものをいいます。
借地権は借地上の建築物を所有することが目的ですが、その建築物の所有権は借地権者です。
建築物の所有権があることから売買等の処分は自由ですが、定着する土地は借地権設定者の所有権であり、建築物とともに借地権も付随して処分されると借地権設定者が不利益を被る場合があり、譲渡や転貸については借地権設定者の承諾が必要となります。
借地権の譲渡を認めても地主の不利益にならないような場合には承諾をするべきですが、当事者間で合意に至らない場合があります。
そうすると取引の自由が損なわれるので代替措置として、借地権者が借地非訟手続という手続によって、裁判所に対して借地権設定者の承諾に代わる借地権譲渡許可の裁判を求める申立をすることができるとされています。
建築物所有を目的とする借地権は地上権・賃借権の2種類がありますが、現状はほぼ賃借権となっています。この賃借権が自由に譲渡することができず、譲渡するには承諾が必要となっているのです。
裁判所は、借地権者から申立があると、借地権の残存期間、地代の支払い能力、借地に関する従前の経過、借地権の譲渡又は転貸を必要とする事情等を考慮して許可の申立を認めるかどうか判断します。
許可されれば承諾がなくても建築物と借地権を自由に譲渡することができるのです。
そして認める場合にも、当事者間の公平を図るため必要があるときは、地代の変更などの借地条件の変更を命じたり、借地権者に借地権設定者への承諾料の支払を命ずることもできます。
借地権の契約が終了した場合は、借地上に所有している建物は原則として取り壊して更地の状態で返還する義務があります。これを原状回復義務といいます。
ただし例外的に、借地契約が期間満了により終了した場合であれば建物を買い取るよう請求できます。
建物は一般的に多額の必要をかけて建築され、また耐用性もあり、取り壊す場合にも多額の必要がかかります。全ての契約終了のケースにおいて原状回復義務を課すと社会的に不経済という根拠からの規定です。
建物買取請求権は存続期間の満了と契約が更新されないという条件が揃ったときに請求できます。
更新されないという意思は借地権者または借地権設定者がのぞまなかった場合でも適用されます。
注意する点としては、借地契約期間満了前に借地権設定者と相談した上での解除(合意解除)や、賃料不払い等の債務不履行による契約解除であった場合には、建物買取請求権は行使できません。
借地使用料である地代額は、借地権者・借地権設定者の双方で合意して土地賃貸借契約で定められたものですから、周辺の相場に比べて不相当になったなどの理由で地代を増額したり減額したい場合は、双方で話し合って合意に至る必要があり、一方的に決めることはできません。
しかし借地契約は、最短期間が20年または30年であり、さらに長期間にわたるものなので変更を当事者の合意のみに委ねることは現実的に問題が生じます。
借地借家法第11条は、借地権者または借地権設定者の一方から地代の増額または減額を請求できる手続きを規定しました。
借地権設定者から行われる地代増額請求は一定の場合に将来に向かって増額できるものです。
合意に至らず裁判になった場合は、借地権者が借地権設定者から受けた増額の地代でなく、増額を相当とする裁判が確定するまでは相当と認める額の地代を支払えば債務不履行となりません。
ただし、その裁判が確定したとき、既に支払った額に不足があるときは、賃借人は、その不足額に年1割分の割合による支払期後の利息を付して支払わなければなりません。
借地権者から行われる地代減額請求は地代減額請求についても、裁判に至れば地代増額請求のときと同様に確定判決までは相当額を支払えば債務不履行となりません。確定後に不足金がある場合も同様です。
地代の増減額の請求権は形成権といわれ、その意思表示が相手方に到達した時点で法律の定める要件が整っていれば地代は以後増減され、相手の承諾などは不要です。
※実務ではトラブル防止のために書面手続きをとっています。