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宅建取引の中には以下のようなケースもあります。
しかしトラブル防止の観点から、自己所有ではない宅地・建物を、自ら売主となって売買契約を締結することは、原則として禁止されています。
宅建業者が物件を取得する契約(予約を含む)を締結している場合、または宅建業者の物件取得が明らかで国土交通省令で定める場合は、可能です。
また宅建業者同士の取引には適用されないので、宅建業者間で他人物を転売しても、違反にはならないとされています。
宅建業者が手付等の保全措置を取った場合は可能です。
不動産取引で、買主に意思表示を強制させて契約をするケースが社会問題となりました。
そこで契約申込の意思表示、または売買契約を締結した後でも、買主から撤回できるクーリングオフ制度が定められました。
宅建業者の事務所等で契約行為を行えばクーリングオフはできませんが、事務所等以外の場所での契約行為ではクーリングオフができます。
| 事務所等 | できない |
|---|---|
| 事務所等以外 | できる |
事務所等や買主が指定した場所は不可とされるのは、買主が出向いたり、意思表示の自由な環境にあると判断されるからです。
事務所等以外の場所で契約した場合、不意打ちや契約意思が曖昧なまま契約した可能性があるため、クーリングオフができるとしています。
買受の申し込みをした買主が、申込の撤回等を行える旨および撤回方法を書面で告げられた日から起算して、8日が経過するまでです。
買受の対象である宅地・建物の引き渡しを受けて、代金を全額払った場合、クーリングオフはできません。
クーリングオフは書面で行わなければならず、書面を発した時に効力が生じる発信主義です。
民法では損害賠償額の予定や違約金に規制はなく、当事者間で自由に設定できます。
しかし不動産は高額なことが多く、債務不履行で大きな負担を背負い、取引の流通が阻害される可能性があるため、宅建業法では損害賠償額の予定や違約金に制限を設けています。
宅建業者が自ら売主となる売買契約で、債務不履行で契約解除した場合の損害賠償額や違約金は、その合計額が代金の2/10を超えてはいけません。
2/10を超える場合は、超えた部分のみが無効となります。
また一般消費者との取引で、自ら売主である宅建業者の債務不履行による違約金の額も、代金の2/10以上に定めることはできません。
この規定は一般消費者の保護が目的であり、宅建業者同士の取引においては適用されません。
手付による契約解除は任意規定で、特約や手付額に規制はありません。
これを不動産売買にも適用すると、宅建業者が自己に有利な手付解約不可という特約や高額な手付額を設定して、買主が解約できない可能性があります。
宅建業法では、宅建業者が自ら売主となる宅地・建物の売買契約の手付を受領した場合、その手付は解約手付の性質であるとしています。
代金額の2/10を超える手付額を受領することもできません。
制限に反する特約は無効とされ、手付額は2/10を超える部分が無効となります。
不動産取引がなされるのは完成物件ばかりではありません。
不動産業者が売主である新築マンションや新築一戸建て住宅は未完成のまま販売されるケースが多く見受けられます。
地価が上昇している地域の物件や、売却に出されない地域の未完成マンションを購入するケースがあります。
宅建業法では一定の要件を満たせば、未完成物件でも販売が可能です。買主は未完成の物件に代金を支払うので、完成を待つ他ありません。
未完成ですからイメージ通りかも分からず、工事中に不動産会社が倒産する不安もあります。
そんな不測の事態に備えて、購入者の支払ったお金だけでも保護する手付金の保全措置が義務付けられています。
不動産業者が売主の場合、契約から物件の引渡しの間に不動産業者が倒産などした時に、支払った手付金が買主に戻るように金融機関や保険会社などの第三者が保証する制度です。
売主である不動産業者は、あらかじめ金融機関と保証契約を締結し、手付金の受領と引き換えに手付金を保全している旨を証明する保証書を交付します。
ただし手付金の額が売買代金の5%以下であり、かつ1,000万円以下の場合は保全措置の適用除外となっています。
買主が手付金等を支払った後で、物件の引渡しまでの間に、売主の倒産や夜逃げで引渡しできない場合、支払った手付金等が返還される措置のことを、手付金等の保全措置といいます。
完成物件でも売買代金の一部または全部が、手付金・中間金等として授受されることがあり、未完成物件のように代金を支払っても不動産が手に入らない可能性があるからです。
ただし、この場合の売主は宅建業者で、買主は一般消費者である個人に限ります。
手付金等とは、契約締結の日以降、物件の引渡し前までに支払われる金銭で、代金に充当されるものをいいます。
手付金の額が売買代金の10%以下であり、かつ1,000万円以下の場合の保全措置は適用除外となります。
また宅地・建物が買主へ所有権移転登記されたとき、あるいは買主が所有権の保存登記をした場合も適用除外となります。
瑕疵担保責任とは、宅地や建物等の売買契約の目的物に、購入した時点では明らかでなかった隠れた瑕疵があった場合、売主が買主に対して負う、契約解除や損害賠償などの責任です。
隠れたとは、買主は通常の注意を払っても見つけられず、売主が善意無過失で生じてしまった状態です。
民法では、当事者間で自由に修正・変更が可能なため、専門の知識を持たない買主が、不利になる特約を結ばされるおそれがあります。
そこで宅建業法では、買主保護の目的から、宅建業者自らが売り主となる宅地建物の売買契約で、当事者間で特約をつける場合は、売主の瑕疵担保責任の別規定があります。
民法の規定より買主に不利となる特約は、原則つけることができないことを規定しています。
宅建業者は瑕疵担保責任を負う期間の特約であれば結ぶことができますが、物件引渡しより2年以上とする規定があり、2年未満は無効になります。